Феномен мертвых квартир

Самым острым в вопросе об ипотеке остается для риэлтеров отсутствие четкого механизма отчуждения залога в случае неисполнения залогодателем по кредитному договору своих обязательств. По мнению Константина Апрелева, президента Гильдии Риэлтеров России, новые законы "О государственной регистрации..." и "Об ипотеке" безусловно, являются наиболее подготовленными из всего предлагаемого Государственной думой. Перегруженная проверками система регистрации сделок с нежилыми помещениями в Москве давно вызывала нарекания работающих здесь риэлтеров, и Константин Апрелев полагает, что новые федеральные законы позволят сохранить "все уже созданное и продолжать развитие дальше" по пути объединения всех столичных систем регистрации: компьютерной сети Департамента муниципального жилья. Земельного кадастра Москомзема и Управления реестра собственности Москомимущества. В недалекой перспективе уже маячит необходимость создания единой информационной системы, которая сделала бы доступной информацию о конкретных объектах и сделках совершаемых с ними по всей территории РФ.

Практик Борис Шилин, выполняющий функции управляющего на Московской Центральной Бирже Недвижимости (МЦБН), не испытывает оптимизма от принятия закона "Об ипотеке", поскольку, по его мнению, создателям этого закона не удалось предложить четкий и по-настоящему действенный механизм отчуждения залога. Не секрет, что сегодня в России немало желающих приобщиться к бизнесу, однако даже отдаленно не соотносящих свои реальные способности с риском открытия собственного дела. И к сожалению, именно эти люди составляют основной контингент желающих получить кредит под залог своей недвижимости. По-разному распоряжаются полученными деньгами наивные горе-бизнесмены, однако очень похоже звучат в суде их истории, предлагающие судьям решить спор между "незадачливым бедолагой и коварной фирмой, пытающейся содрать с него три шкуры".

Суд в подавляющем большинстве случаев отказывает кредитору-залогодержателю в иске вопреки законным основаниям. Закон "О залоге" существует в России еще с 1992 года, поясняет ситуацию юрист МЦБН Вадим Табашников, и новый закон "О залоге недвижимости (ипотеке)", лишь развивает его основные принципы, но уже в соответствии с правовой базой Гражданского кодекса РФ, что очень существенно с точки зрения международных норм права. Однако даже явные достоинства нового закона "О залоге недвижимости (ипотеке)", который, по словам Вадима Табашникова, соответствует лучшим образцам европейского права, теряют свой блеск в соприкосновении с рудиментарным наследием социалистического прошлого.

Традиции двойных стандартов современного российского законодательства продолжены в юридической казуистике 80-й статьи нового закона "Об ипотеке", касающейся отчуждения заложенного жилья и содержащей, например, вот такую формулировку: "Обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру или дом и реализация данного имущества не являются основанием для приобретателя дома (квартиры) выселения залогодателя и членов его семьи, которые проживают в этом помещении..." В переводе на общедоступный русский язык это означает, что фирма-залогодержатель, выдавшая кредит, имеет полное право распоряжаться залогом по истечении срока, отведенного получателю кредита на его погашение. Однако новый владелец некогда заложенного дома или квартиры не имеет права воспользоваться своей собственностью по ее назначению, т.е. жить в своем доме (или квартире). И если в прошлом столетии Россия прославилась существованием мертвых душ, то под конец нынешнего имеет все шансы привлечь всеобщее внимание к феномену мертвых квартир, которыми можно будет обладать, но в которых нельзя будет жить.

По единодушному мнению Бориса Шилина и Вадима Табашникова, последняя фраза статьи 80 нового закона "Об ипотеке", содержащая ссылку на пресловутое жилищное законодательство, по существу перечеркивает все направление ипотеки в сфере жилых домов и квартир. По словам Бориса Шилина, новый закон "Об ипотеке" никак не скажется на работе Центральной Московской Биржи Недвижимости с жильем, и поэтому самым актуальным для риэлтеров станет сейчас вопрос перестройки и совершенствования системы регистрации.

« назад